主題：《關(guān)于深入推進(jìn)“三舊”改造工作的實(shí)施意見》政策解讀,。
時間：
2018年4月28日 15:00
15:00 主持人
各位網(wǎng)友大家好,！“政府工作話你知”又和大家見面了?！蛾P(guān)于深入推進(jìn)“三舊”改造工作的實(shí)施意見》（以下簡稱《實(shí)施意見》）于4月初正式出臺,，本期訪談中，省國土資源廳副廳長楊林安將為大家詳細(xì)解讀相關(guān)內(nèi)容,。下面,，大家先跟我們的鏡頭一起去了解一下我省目前“三舊”改造的情況吧。
15:02 主持人
截至目前,，全省共實(shí)施“三舊”改造64萬畝,，完成改造36萬畝，改造投資共1.27萬億元,，節(jié)約土地16.8萬畝,，節(jié)地率達(dá)到46.57%，改造后的綜合效益十分明顯,。
深圳龍崗區(qū)天安崗頭村“三舊”改造項(xiàng)目（改造前照片）
深圳龍崗區(qū)天安崗頭村“三舊”改造項(xiàng)目（改造后照片）
佛山市順德區(qū)倫教香云紗二期三舊改造項(xiàng)目（改造前照片）
佛山市順德區(qū)倫教香云紗二期三舊改造項(xiàng)目（改造后照片）
15:04 主持人
下面請楊林安副廳長給我們具體談?wù)勏嚓P(guān)工作吧,。
15:06 主持人
楊廳長，您好,。
15:08 楊林安
主持人好,，各位網(wǎng)友好，很高興又能在省政府門戶網(wǎng)站與大家見面,，感謝大家對我省“三舊”改造工作的關(guān)注,。
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15:10 主持人
這次制定《實(shí)施意見》的主要目的是什么？
15:12 楊林安
隨著“三舊”改造工作進(jìn)入攻堅期,，審批難,、拆遷難、成本高等問題也日益凸顯,。為有效解決上述問題,，構(gòu)建更加優(yōu)化、更加完備的政策體系,，推動“三舊”改造工作再上新臺階,，去年我廳啟動了《實(shí)施意見》的起草工作，主要目的包括：一是深化細(xì)化有關(guān)政策規(guī)定,。對粵府〔2016〕96號文和國土資發(fā)〔2016〕147號文個別政策規(guī)定予以深化,、細(xì)化,，以便其落地實(shí)施。二是全面推進(jìn)簡政放權(quán),。在現(xiàn)有簡政放權(quán)工作的基礎(chǔ)上,，合理下放“三舊”改造標(biāo)圖建庫審核事項(xiàng)，明確審核標(biāo)準(zhǔn),、程序,、重點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)省里“零審批”,，再次提升審批效率,。三是總結(jié)推廣基層創(chuàng)新經(jīng)驗(yàn)?；鶎訉?shí)踐是省級政策不斷改革創(chuàng)新的動力源泉,。部分地市尤其是珠三角核心地區(qū)探索形成了一些好的經(jīng)驗(yàn)做法，《實(shí)施意見》擇其要者向全省推廣實(shí)施,，有效提升全省“三舊”改造工作水平,。四是推動解決突出制約難題。針對基層反映較為強(qiáng)烈,、嚴(yán)重制約項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度的土地整合、征拆,、返供等方面難題,，《實(shí)施意見》立足相關(guān)法律法規(guī)、政策規(guī)定以及基層經(jīng)驗(yàn),，嘗試提出破題解局的指導(dǎo)性意見,，為各地下一步深化相關(guān)探索實(shí)踐提供指引。
資料圖片
15:14 主持人
《實(shí)施意見》主要有哪些政策創(chuàng)新,？
15:16 楊林安
一是放寬了“三舊”用地入庫時間界限,。二是創(chuàng)新了土地“返供”的供應(yīng)方式。明確舊村莊改造用地可以“返供”給原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或符合條件的市場主體,，連片改造中多個權(quán)利主體通過房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移形成單一主體后,，可將土地直接供應(yīng)給該單一主體。三是創(chuàng)新了拆遷矛盾糾紛的解決途徑,。提出“先行政裁決,、后行政復(fù)議或行政訴訟”的解決路徑，有效指導(dǎo)各地探索完善相關(guān)立法,、妥善解決土地征拆難題,、保障群眾合法土地權(quán)益。四是創(chuàng)新了無償移交公益性用地的具體形式,。提出當(dāng)城鄉(xiāng)規(guī)劃未安排公益用地或改造地塊面積較小時,，允許靈活采取“交地”“交錢”“交房”等多種方式,，落實(shí)公益性用地移交要求，確保上述政策有效落地,。
15:18 主持人
《實(shí)施意見》在簡政放權(quán)方面有哪些新舉措,？
15:20 楊林安
一是將“三舊”改造標(biāo)圖建庫程序由審核制改為備案制。對于擬納入“三舊”改造范圍的地塊,，由地方“三舊”改造主管部門負(fù)責(zé)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查,，調(diào)整后地塊數(shù)據(jù)庫每年一次性報省備案。省里不再承擔(dān)涉及“三舊”改造的具體審批事項(xiàng),，真正實(shí)現(xiàn)“零審批”,。
二是明確了同步辦理土地征收和標(biāo)圖建庫手續(xù)的具體程序。對于改造需求迫切,、改造條件成熟的項(xiàng)目,，可將土地征收和標(biāo)圖建庫材料一并按程序上報，經(jīng)地級以上市“三舊”改造主管部門審核同意納入標(biāo)圖建庫范圍后,，再報當(dāng)?shù)厥姓k理征收手續(xù),，有效避免改造項(xiàng)目因等待入庫而耗費(fèi)時間、延緩進(jìn)度的現(xiàn)象,，切實(shí)加快項(xiàng)目實(shí)施,。
三是梳理明確了“三舊”用地審批權(quán)限?！秾?shí)施意見》按照簡政放權(quán)后的權(quán)限歸屬,，全面梳理了“三舊”改造涉及土地征收、完善建設(shè)用地手續(xù),、改造方案等事項(xiàng)的審批權(quán)限,，分時間段明確了完善土地征收手續(xù)的審查依據(jù)，指導(dǎo)各地更好開展相關(guān)審批工作,。四是明確了“三舊”改造涉及邊角地,、夾心地、插花地（以下簡稱“三地”）的報批要求,。我省“三舊”改造政策允許在相關(guān)權(quán)利人同意的前提下,，將改造項(xiàng)目周邊的“三地”一并納入改造范圍，直接供地給改造主體,。為進(jìn)一步促進(jìn)地塊整合開發(fā),，《實(shí)施意見》適當(dāng)放寬了對“三地”的面積和比例限制，允許單塊面積超過3畝,，累計面積超過項(xiàng)目主體地塊面積10%,，但原則上不得超過20%。
15:22 主持人
哪些土地能夠納入“三舊”改造范圍,？
15:24 楊林安
按照《實(shí)施意見》規(guī)定,，2009年12月31日前已建設(shè)使用,，地塊上蓋物基底面積占入庫單元地塊面積比例達(dá)30%以上，符合土地利用總體規(guī)劃,，經(jīng)第二次全國土地調(diào)查和最新的土地利用現(xiàn)狀圖認(rèn)定為建設(shè)用地,，布局散亂、利用不充分,、用途不合理,、規(guī)劃確定改造的低效存量建設(shè)用地，可按規(guī)定納入“三舊”改造范圍,。已認(rèn)定為閑置土地的,，不得申請納入改造范圍。對上蓋物占地比例不足30%,、規(guī)劃用途為非建設(shè)用地,、“二調(diào)”認(rèn)定為非建設(shè)用地等特殊情形，《實(shí)施意見》也規(guī)定了特殊處理的方法,。其中,，對上蓋物占地比例不足30%的，經(jīng)原土地權(quán)利人自愿申請,，可采取“部分改造,、部分交儲”的處理方式。
15:26 主持人
實(shí)際中有的改造項(xiàng)目因部分用地不符合土地利用總體規(guī)劃而無法實(shí)施,，《實(shí)施意見》對此有什么解決措施,？
15:28 楊林安
首先，《實(shí)施意見》要求各地統(tǒng)籌安排新增與存量用地,，在土地利用總體規(guī)劃數(shù)據(jù)庫中增加“三舊”改造圖層，與省“三舊”改造地塊數(shù)據(jù)庫保持一致,，將具備改造條件,、近期可能實(shí)施改造的“三舊”用地全部納入規(guī)劃范圍，充分保障建設(shè)用地規(guī)模,。其次,，對于連片改造中不符合土地利用總體規(guī)劃的零星土地，在不突破城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模,、不減少耕地保有量且不涉及占用基本農(nóng)田的前提下,，可按程序申請修改土地利用總體規(guī)劃。為了維護(hù)規(guī)劃的嚴(yán)肅性和權(quán)威性,，這里的修改規(guī)劃僅限于單塊面積不超過3畝,、累計面積不超過項(xiàng)目主體地塊的邊角地、夾心地,、插花地等零星土地,，如果需要修改規(guī)劃的面積較大,，應(yīng)當(dāng)通過其他方式解決（如在地方全面修編土地利用總體規(guī)劃時爭取納入規(guī)劃）。
15:30 主持人
不進(jìn)行拆除重建的項(xiàng)目能否通過“三舊”改造完善歷史用地手續(xù),？
15:32 楊林安
“三舊”改造遵循改造利用與完善手續(xù)相掛鉤的基本原則,，不得將不進(jìn)行實(shí)質(zhì)性改造的土地按照“三舊”改造政策完善用地手續(xù)?！秾?shí)施意見》要求由我廳就具體改造標(biāo)準(zhǔn),、完善歷史用地手續(xù)制定具體實(shí)施辦法，目前我廳正在開展相關(guān)研究,，將盡快形成政策文稿征求各方意見,。
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15:34 主持人
如何理解“三舊”改造中的土地“返供”？
15:36 楊林安
在“三舊”改造中,，除了由政府收購儲備后再次供地的必須以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓以外,，其余“三舊”用地可以“返供”方式供地。例如,，在舊村莊改造中,，允許農(nóng)村集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地后，直接出讓給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或由其成立的全資子公司,、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與公開選擇的市場主體成立的合作公司,、或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與公開選擇的合作主體約定作為開發(fā)建設(shè)單位的一方。在連片改造中,，改造范圍內(nèi)的所有權(quán)利主體通過以房地產(chǎn)作價入股,、簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議、聯(lián)營,、收購歸宗等方式,，將房地產(chǎn)的相關(guān)權(quán)益轉(zhuǎn)移到單一主體后，可由該主體申請實(shí)施改造,，在完成上蓋物拆除后再注銷原有不動產(chǎn)權(quán)證,，由國土資源主管部門直接與單一改造主體簽訂出讓合同。盡管采取了“返供”的形式,，實(shí)質(zhì)上都含有公開選擇供地對象的成分,，如舊村莊改造是通過公開方式選擇合作改造單位，連片改造中任何市場主體都可以介入,，都可以與原權(quán)利人談判,，最終形成的單一主體體現(xiàn)了所有權(quán)利人的共同意愿，因此可有效避免供地過程不透明,、不公開,、暗箱操作等問題。
15:38 主持人
“三舊”改造項(xiàng)目的改造主體如何確定？通過流轉(zhuǎn)方式獲得集體建設(shè)用地使用權(quán)的用地單位或個人能否進(jìn)行“三舊”改造,？
15:40 楊林安
為拓寬改造項(xiàng)目融資渠道,，彌補(bǔ)政府主導(dǎo)實(shí)施改造的不足，我省“三舊”改造政策鼓勵各類主體以多種形式參與改造,。包括土地所有權(quán)人,、使用權(quán)人、承租人,、受讓人,、實(shí)際使用人、流轉(zhuǎn)的受讓人或承租人等多種情形,，具體屬于那種情形要根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況確定,，《實(shí)施意見》第六條列舉了幾種常見的情形，可供參考,。由于這些主體原來享受的土地權(quán)利存在差異,，在“實(shí)施改造權(quán)”上也存在先后之分。一般來說,，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意放棄改造權(quán)利的,，才能由實(shí)際用地單位改造；農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和用地單位都放棄改造權(quán)利的,，才能由政府組織實(shí)施改造,。
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15:42 主持人
“三舊”用地出讓前是否必須進(jìn)行地價評估？《實(shí)施意見》出臺之前,，各地均已制定地價計收政策,，如何進(jìn)行銜接？
15:44 楊林安
結(jié)合國家有關(guān)文件要求,，粵府〔2016〕96號及《實(shí)施意見》對上述問題進(jìn)行了規(guī)范,，要求“三舊”用地出讓必須履行地價評估、集體決策,、結(jié)果公示程序,，根據(jù)市場價格綜合確定出讓底價?？紤]到“三舊”改造項(xiàng)目往往周期較長，有的項(xiàng)目已開展前期工作,，按原有地價政策核算了改造成本,，尚未辦理供地手續(xù)，為做好新舊政策銜接,，避免對已啟動項(xiàng)目造成太大沖擊,，《實(shí)施意見》提出2017年3月14日之前（即96號文印發(fā)半年期）已批準(zhǔn)改造方案的項(xiàng)目，可繼續(xù)按照96號文印發(fā)之前的政策辦理供地手續(xù)。
15:46 主持人
好,，接下來,，還有一些網(wǎng)友的問題，請您解答,。
15:48 楊林安
好的,。
現(xiàn)場照片
15:50 #網(wǎng)友提問#
實(shí)際中產(chǎn)業(yè)類改造項(xiàng)目收益率低，市場參與積極性不高,，對于這類項(xiàng)目有什么專門的支持措施,？
15:52 楊林安
《實(shí)施意見》為響應(yīng)國家和省大政方針政策，扶持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展,，《實(shí)施意見》將國家支持新產(chǎn)業(yè),、新業(yè)態(tài)發(fā)展的“過渡期政策”引入“三舊”改造領(lǐng)域，即對于改造后用于新產(chǎn)業(yè),、新業(yè)態(tài)的項(xiàng)目,，允許適用5年過渡期政策，期間不需變更土地用途,、權(quán)利主體和補(bǔ)繳出讓金,。5年過渡期滿后，經(jīng)市縣人民政府批準(zhǔn),，可按新用途辦理用地手續(xù),；若項(xiàng)目無法繼續(xù)經(jīng)營，原用地單位可按原用途保留使用土地,?！秾?shí)施意見》鼓勵各地對產(chǎn)業(yè)類改造項(xiàng)目制定專項(xiàng)支持措施。
15:54 #網(wǎng)友提問#
有的改造項(xiàng)目所在的控制性詳細(xì)規(guī)劃未安排公益用地,，有的改造地塊本身面積較小,，如何落實(shí)向政府無償移交公益性用地的要求？
15:56 楊林安
為促進(jìn)“三舊”改造成果共享,，96號文規(guī)定,，在舊城鎮(zhèn)、舊廠房改造中,，自行改造的“工改商”項(xiàng)目必須向政府無償移交不低于15%比例的公益性用地,。《實(shí)施意見》吸納地方建議,，提出可以采取“交地”“交房”“交錢”等多種方式落實(shí)公益性用地移交要求,，增強(qiáng)政策彈性和可操作性。
15:58 #網(wǎng)友提問#
“三舊”改造項(xiàng)目往往政策性強(qiáng),、牽涉面廣,、資金投入大，關(guān)乎人民群眾切身利益，如何對“三舊”改造項(xiàng)目加強(qiáng)監(jiān)管,？
廣東省土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)
16:00 楊林安
《實(shí)施意見》提出了多項(xiàng)監(jiān)管措施：一是細(xì)化了項(xiàng)目備案要求,。“三舊”改造項(xiàng)目涉及的相關(guān)法律文書或證明文件,，作出之日起30日內(nèi)通過省有關(guān)監(jiān)管系統(tǒng)進(jìn)行備案,。二是完善監(jiān)管協(xié)議制度。除了由政府組織實(shí)施的改造項(xiàng)目外,，其他項(xiàng)目均應(yīng)當(dāng)在改造方案正式獲批之日起的三個月內(nèi),，由“三舊”改造主管部門與改造主體簽訂監(jiān)管協(xié)議。三是強(qiáng)化信息公開要求,。將已入庫地塊的圖斑編號,、用地面積、坐落位置等信息納入政府信息主動公開范圍,，在門戶網(wǎng)站上予以公開,，接受公眾查詢和社會監(jiān)督。四是建立批文公告制度,。涉及土地征收的“三舊”用地,，市縣人民政府應(yīng)當(dāng)在批復(fù)文件作出之日起10個工作日內(nèi)發(fā)布公告并進(jìn)行公證。五是推行改造資金監(jiān)管制度,。鼓勵有條件的地市建立“三舊”改造資金監(jiān)管制度或銀行保函制度,。六是完善年度考核辦法。合理選取多個指標(biāo)綜合考評各地“三舊”改造工作情況,，考核結(jié)果作為土地利用計劃指標(biāo)分配及其他相關(guān)獎懲措施的依據(jù),。
16:02 #網(wǎng)友提問#
實(shí)際中一些“三舊”改造項(xiàng)目因?yàn)榇嬖诓疬w矛盾糾紛而難以推進(jìn)下去，《實(shí)施意見》對此有什么解決辦法,？
16:04 楊林安
拆遷矛盾糾紛是一直以來困擾“三舊”改造工作加快推進(jìn)的固有難題,。《實(shí)施意見》提出了兩方面的指導(dǎo)性意見：一是規(guī)范了對集體建設(shè)土地流轉(zhuǎn)對象以及國有土地及其上蓋物業(yè)承租人的補(bǔ)償操作,，即主要根據(jù)合同雙方的約定進(jìn)行補(bǔ)償,，對補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)存在爭議的，采取民事訴訟途徑解決,。二是對于少數(shù)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員拒不履行經(jīng)批準(zhǔn)的補(bǔ)償安置方案的,，根據(jù)用地是否涉及土地征收，分別適用《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》和《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的相關(guān)規(guī)定,。
16:06 主持人
感謝楊廳長再次做客省政府門戶網(wǎng)站,。各位網(wǎng)友，由于時間關(guān)系,，今天的訪談到這里就結(jié)束了，我們下期節(jié)目再見！